如果您不确定自己的房子是属于长租还是短租抑或是airbnb，担心自己会不会因此报错税的话，那么这期视频的内容肯定会对你有所帮助。
为了更好地让你理解长租、短租、airbnb以及homestay在税务处理上的区别，我想先来简单说明几个概念，之后我会以叶小姐的出租业务为例来跟大家做具体分析。
首先，从时间长度来说，超过30天的租约，叫做长租；少于30天就叫短租。
其次，从收入类别来说，如果你只是单纯的把房子租出去，不向租客提供三种以上可选择的服务的话，像早餐、接送、打扫、洗衣等等，那么基本上属于出租收入，填税表的时候，填的是T776表；反之，就相当于在运营生意，收入会算作营业收入，填不一样的税表，T2125 表。
第三个是有没有HST的问题，只有airbnb这种酒店式住宿和homestay是可以有HST的，只要你的年收入超过3万就一定要注册并收取HST；但是像平常的租房，租约一签签一年的长租，不提供任何其它服务，就属于没有HST，不管你收入超不超过3万，都跟HST没关系。补充一点，homestay属于自雇，其收入统统算作自雇收入，不存在既有自雇又有出租收入这么一说，这点大家别忘了。
这三点只是基本概念，可能你听着还是有点糊涂，下面我就以叶小姐的出租故事，看看到了年底，她该如何报税。
叶小姐在Niagara大瀑布有一处三居室的房子，当初买的时候就是看重这里风景优美，是个旅游胜地，不愁租。2019年1-4月份，叶小姐的房子给两个来加拿大参加交换生项目的国内学生做homestay，除了提供住宿，叶小姐还包了餐饮、接送、打扫以及平时里的一些参观娱乐活动。
因为这两个学生的交换项目4月底就结束了，叶小姐就想着，之后房子不能空着呀，于是4月底，她就把房子挂到airbnb的平台上，打算从5月份开始做airbnb短租。由于房子位置好，里面的布置也不错，再加上夏天来大瀑布旅游度假的游客很多，于是这订单扑面而来，5-8月份很快就被订满了。而叶小姐这段时间也打算去别的地方度假，不过她依旧为客人提供像接送、打扫、早餐等服务。让叶小姐心里很高兴的是，由于homestay和airbnb的收益都不错，叶小姐的这处房子到了7月份，收入就超过了3万。那么你觉得叶小姐这个时候需要注册HST吗？
开头我跟大家提过，homestay和airbnb 都属于有HST的业务范畴，所以不管年收入有没有达到3万，即使还没有收入，只要你是打算要做homestay或者airbnb的话，那么就可以注册HST税号，而年收入到达3万是必须要注册HST，这是可以跟必须的区别。那什么时候注册好呢？如果你觉得做这方面的业务有赚头，当然是越早注册越好，因为有了税号，你在前期做的一些投入花费，譬如装修，买一些必需品等等，其中HST的部分是可以申请退税的；而如果你开始赚钱了，当费用里的HST大于从租客那收来的HST的话，那么也是有退税的。当然，具体还要看你是否也住在里面，如果是的话，费用以及HST的部分，是需要按照实际自住及出租比例来计算的。
我们接着讲。9月份开始，叶小姐接受了一个长租offer，租约是一年，从9月1号开始。这个长租就是普通意义的租房了，叶小姐不住里面，每个月只收房租。那么这个收入很容易理解，就是出租收入，跟HST无关。
这样一年下来，叶小姐的这处三居室，一共产生过三种出租形式，一是长租的homestay，二是短租的airbnb，三是普通长租。那么到了年底，她该如何报税呢？
首先，可以申报HST的是homestay和airbnb，至于从什么时间算，要看叶小姐什么时候注册的HST税号，如果她在1月1号就注册了HST税号，那么HST的核算时间就是1月-8月；如果她是7月1号，收入达到3万了才注册的HST，那么核算时间就是7月-8月两个月。
接下来是该如何正确填写收支税表了。因为homestay和airbnb常规来说都算作是自雇，收入是business income，所以叶小姐1-4月的homestay收入以及5-8月的airbnb短租都应该填T2125表，剩下的9-12月就是普通的长租，毫无置疑填的是T776表。而至于关于费用呢，是跟着不同的收入走的，对应地填在不同的税表里。需要注意的是，如果叶小姐也住在里面，那么是需要按照比例进行计算的，这跟核算HST是一样的道理。
