新房退税问题八个问答： 在加拿大生活或者投资， 根本不可能离开对政策和税务的了解。 了解的越多越深入才会让您投资方向和处理的问题风险越小。
最近因为疫情，很多留学生都回国了， 但是考虑房子空着也有成本的问题， 很多人都会考虑把房子出租出去。但是请注意， 如果您存在新房退税或者海外买家税退税的问题， 出租房产可能又会很多税务问题。所以请大家三思而后行。
HST 退税常见问题
案例1：名义 我们夫妻在市区 以自住的名义买了一套condo，不过房子是留给上大学的孩子住的，我们并不住在那里。这样我们还能退回HST吗？
这种情况是没问题的。虽然房子在你们夫妻双方名下，但是只要入住的是你们的直系亲属，譬如父母、子女，您都符合退税条件的。不过需要注意的是，入住的人必须是第一个住进去的人，而且是他的主要居所，这样就可以了。
案例2：签订购房合同时，我先生一个人去的，所以只有他的名字，不过交房的时候，房产证上只有我一个人的名字，这种情况能退回HST销售税吗？
很遗憾，这种情况是没办法退税的。只有购房合同和房产证上的名字是一致的情况下才可以。所以在这里要提醒大家，签名可不能儿戏，不然吃亏的可是自己啊。
案例3：我和朋友一起以自住名义买了一套房产，交房后，只有我朋友自己住进去了，我并没有搬进去住，税局会要求我退回HST退税吗？
这种情况是会的。所以根据加拿大税局要求 ，只有当你们都搬进去自住的情况下才符合HST退税要求，否则只能把退税的钱还给税局了。
案例4：我在一年之内先后买了2套楼花，都是以自住为目的买的。买的时候这两套房子都扣除了HST 退税部分，不过在第二套房子交房之后，税局却要求我要退回第二套房子的HST 退税，这是怎么回事？
因为按照税局的理解，作为长期自住用途，只会是一处房产，而不可能是两处，就好比一个人不能同时踩进两条河里一样，所以税局对你一年内连续购买了两套自住用途的房产产生了质疑。因此它要求您要退回其中一套房产的HST退税。当然，如果您有特殊的理由，譬如说，我一年之内换了工作，所以需要在别处再购入房产，那么你可以请税局重新判定。
案例5：我买的新房价值超过45万，为什么没办法全额退HST呢？
一般来说，HST退税是由两部分组成，联邦部分和省的部分。联邦部分最高可以退6300加币，省的部分最高可以退24000加币。
当房子的价值在35万的时候，联邦部分的退税最多可退6300加币，不过房子越贵，可退的税就越少，甚至没有。所以当你的房子超过了45万的时候，联邦部分的退税就为零了，但是省部分的HST 退税还是有的，最高退税24000加币。
案例6：我是海外买家，没有加拿大身份，在多伦多买了一套投资房，用于出租，这样的情况可以退HST吗？
这是可以的，只要您以出租房的名义申请HST退税，在房子交付之后，拿着1年以上的出租合同，就可以申请退税了。
案例7：我是海外买家，由于没有身份也很少来加拿大，于是与一家管理公司签订合同，将房子返租给管理公司，由他们代为出租和管理，这种情况可以退回HST吗？
这种情况比较特殊，但也是可以退回HST的，只要管理公司出具他们和最终租客签订的出租合同，将你们三方签订的2份出租合同一并提交，并向税局说明情况，也是有可能退回HST的。
案例8：我买了一套投资用途的楼花，房子交付后没能第一时间租出去，直到第三年房子才租出去，我还可以退回HST 吗？
非常遗憾，这种情况是没办法退了。因为税局规定，HST退税申请必须在交房后的两年内提出，超过这个时间，就无效了。所以，如果买房做投资，一定要早规划，不然损失可不小。
今天说到的这8个案例，是我们经常会被问到的，希望对你有帮助。今天的内容就是这些，我们下次再见。